Switzerland

In Zürich droht eine Immobilienblase

Trotz der schwersten Rezession seit dem Zweiten Weltkrieg sind die Preise für Wohnimmobilien in vielen Grossstädten weltweit munter weiter gestiegen. Das dürfte nicht ohne Folgen bleiben.

In der Stadt Zürich werden Wohnimmobilien immer teurer.

In der Stadt Zürich werden Wohnimmobilien immer teurer.

Karin Hofer

Vor einem Jahr hat die UBS vor sinkenden Preisen bei Wohnliegenschaften gewarnt. Es brauche nicht viel, bis es zu einer spürbaren Korrektur komme, hiess es damals. Allerdings sei nichts in Sicht, was zu einem Preiseinbruch führen könne. Als mögliche Auslöser für einen solchen wurden stark steigende Zinsen, einschneidende regulatorische Eingriffe in den Immobilienmarkt oder eine schwere Rezession genannt. Während sich auf der Zinsseite und bei den Vorschriften wenig getan hat, führte die Corona-Pandemie zur grössten Rezession seit dem Zweiten Weltkrieg. Von einem Absacken der Immobilienpreise ist aber bis anhin nichts zu spüren.

Vielerorts sind die Preise dynamisch gestiegen

Im Gegenteil. Mit Madrid, San Francisco, Dubai und Hongkong sind Wohnimmobilien lediglich in 4 der 25 von der UBS untersuchten internationalen Grossstädte in den vergangenen zwölf Monaten günstiger geworden. Seit 2006 habe es nie weniger Städte mit einem negativen Preiswachstum gegeben, schreibt die Grossbank in einer am Mittwoch veröffentlichten Studie.

Und dort, wo sich die Wohnimmobilien verteuerten, geschah das oft mit einer hohen Dynamik. Allein in neun Städten stiegen die Preise inflationsbereinigt um mindestens 5% – in München, Sydney, Frankfurt und Warschau waren es sogar über 8%. Zudem lag die Veränderungsrate in mehr als der Hälfte der Städte im vergangenen Jahr über jener der letzten fünf Jahre, was vor dem Hintergrund der Rezession ebenfalls überraschend ist.

Hohe Preisdynamik in deutschen Städten

Inflationsbereinigte Veränderung der Preise für Wohnimmobilien, in %

Letzte fünf Jahre, annualisiert

–50510MünchenSydneyFrankfurtWarschauMoskauParisStockholmTorontoTel AvivAmsterdamGenfLos AngelesBostonZürichTokioSingapurMailandChicagoVancouverLondonNew YorkMadridSan FranciscoDubaiHongkong

Drei Gründe erklären die unerwartete Entwicklung

Die Grossbank nennt drei Gründe, die diese Entwicklung erklären. Erstens sei es bei vielen potenziellen Käufern von Wohnimmobilien im ersten Halbjahr 2020 wegen Kurzarbeit und anderer Hilfsmassnahmen nicht zu unmittelbaren Einkommenseinbussen gekommen. Zweitens hätten Eigenheimbesitzer während des Lockdowns in etlichen Städten staatliche Unterstützung erhalten, etwa in Form von Steuersenkungen oder höheren Zuschüssen.

Drittens handle es sich bei den Preisen für Wohnliegenschaften um einen nachlaufenden Indikator. Veränderungen in der Realwirtschaft spiegeln sich hier also erst mit einer gewissen zeitlichen Verzögerung. Das dürfte auch damit zusammenhängen, dass die UBS in ihrer Analyse sowohl Preise von abgeschlossenen Transaktionen als auch solche aus Inseraten verwendet. Vor allem Letztere verändern sich in der Regel träger, da Verkäufer zunächst versuchen, ihr Objekt ohne Abschlag zu verkaufen.

Gewisse Muster deuten auf eine Übertreibung hin

Wenn die Konjunktur einbricht und die Liegenschaftenpreise vielerorts dennoch stark steigen, ist es naheliegend, dass die Gefahr einer Immobilienblase ebenfalls zunimmt. Ob es sich tatsächlich um eine Blase handelt, lässt sich per Definition erst dann bestätigen, wenn sie platzt. Laut den UBS-Experten lassen sich aber verschiedene Muster beobachten, wenn es zu Übertreibungen am Immobilienmarkt kommt.

Wie hoch die Gefahr einer Blase ist, misst die UBS deshalb anhand von fünf Indikatoren. Neben den Verhältnissen der Immobilienpreise zu den Haushaltseinkommen und den Mieten sind das die Hypothekarvolumen und die Bautätigkeit im Verhältnis zur Wirtschaftsleistung sowie die Entwicklung der städtischen Immobilienpreise im Vergleich zu jenen in den ländlichen Regionen.

Die Blasengefahr steigt, wo sie schon hoch ist

Zugenommen hat die Blasengefahr gemäss diesen Kennzahlen häufig dort, wo sie bereits hoch war. Mit München und Frankfurt führen die beiden deutschen Vertreter die Liste der 25 Städte an, wobei die bayrische Landeshauptstadt ihren Spitzenplatz bestätigt hat und die hessische Finanzmetropole vom fünften auf den zweiten Rang vorgerückt ist. Neu erhält auch Zürich das Etikett «Blasenrisiko», allerdings mit der tiefstmöglichen Punktezahl.

In München ist die Blasengefahr am grössten

Blasenindex 2020, in Punkten – Blasenrisiko (>1,5); überbewertet (0,5 bis 1,5); fair bewertet (–0,5 bis 0,5); unterbewertet (–1,5 bis –0,5)

MünchenFrankfurtTorontoHongkongParisAmsterdamZürichVancouverLondonTokioLos AngelesStockholmGenfSan FranciscoTel AvivSydneyMoskauNew YorkBostonSingapurMadridWarschauMailandDubaiChicago2,352,261,961,791,681,521,511,371,261,21,161,111,080,990,910,750,660,560,490,480,430,360,23–0,4–0,66

Den Städten, denen eine Blase droht, ist gemein, dass die Immobilienpreise sowohl im Verhältnis zu den Einkommen und den Mieten als auch im Vergleich mit Objekten in ländlichen Gebieten stark zugelegt haben. In Zürich beispielsweise sind die Preise für Wohnimmobilien in den vergangenen zehn Jahren um 50% gestiegen, während die Mieten nur um 15% zugelegt haben. In Frankfurt haben sich die Preise sogar verdoppelt.

Der beschleunigte Preisanstieg ist nicht nachhaltig

Eine solide Zunahme der Arbeitsplätze in diesen Städten sowie die äusserst günstigen Finanzierungskonditionen haben dafür gesorgt, dass neu auf den Markt kommende Liegenschaften schnell absorbiert wurden. Aber auch wenn die Städte mit hohem Blasenrisiko die Corona-Krise bisher gut bewältigt haben, warnen die UBS-Immobilienexperten vor zu viel Optimismus.

Zum einen halten sie den beschleunigten Preisanstieg angesichts des unsicheren Umfelds nicht für nachhaltig. Zum anderen sprechen mehrere strukturelle Faktoren dafür, dass sich die Entwicklung so nicht fortsetzen wird.

Die Erschwinglichkeit stösst immer stärker an Grenzen

Hier ist in erster Linie die Erschwinglichkeit der Wohnimmobilien zu nennen, die in vielen Metropolen immer weniger gegeben ist. In etlichen europäischen Grossstädten wie Stockholm, Zürich, Genf oder Frankfurt muss ein gut ausgebildeter Angestellter schon 7 Jahresgehälter aufwenden, um eine 60-m2-Wohnung zu erwerben. In München und Amsterdam sind es schon 9 und in London und Paris sogar 14 und 17 Jahresgehälter.

In einigen Städten ist Wohnraum kaum noch erschwinglich

Anzahl Jahresgehälter, die ein gut ausgebildeter Angestellter aufwenden muss, um eine 60qm-Wohnung in Zentrumsnähe zu kaufen

05101520HongkongParisLondonSingapurTokioTel AvivNew YorkMünchenAmsterdamMoskauVancouverSydneyFrankfurtGenfZürichStockholmTorontoSan FranciscoMadridWarschauMailandDubaiLos AngelesBostonChicago

Zusätzliche Unsicherheiten für die Nachfrage nach städtischem Wohnungsraum sehen die UBS-Experten durch die Folgen der Corona-Pandemie. Wer häufiger im Home-Office arbeite, dulde einen längeren Arbeitsweg, und auch der Druck auf die Haushaltseinkommen werde viele Haushalte dazu veranlassen, an eine günstigere Lage ausserhalb der Stadt zu ziehen.

Investoren dürfen nicht mehr mit Rückenwind rechnen

Unter dem Strich sei das Potenzial für weitere Preisanstiege vielerorts ausgeschöpft und ein Anstieg der Mieten unsicher, resümiert die Grossbank. Investoren, die Wohnimmobilien als Kapitalanlage erworben haben («Buy to let»), sollten sich überlegen, ob sie nicht den günstigen Moment nutzen wollen, um Gewinne zu realisieren.

Angesichts der rekordtiefen Renditen bei Wohnimmobilien in Grossstädten würde zudem ein Anstieg der Renditen von Staatsanleihen auf 1% dazu führen, dass Letztgenannte für viele Investoren attraktiver sein dürften als Liegenschaften. In einem solchen Fall müsse man ohne weiteres mit Preiskorrekturen von 10% und mehr rechnen.

Auch wenn dieses Szenario in absehbarer Zukunft als unwahrscheinlich gilt, sollten sich Investoren dieses Risikos bewusst sein.

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