Switzerland

Home-Office und Rezession: Droht ein Crash am Schweizer Büroflächenmarkt?

Die Corona-Krise trifft den Büromarkt gleich doppelt: Sie hat eine Rezession ausgelöst und der Arbeit von zu Hause aus Schub verliehen. In einer neuen Umfrage gibt fast ein Drittel der Firmen an, weniger Fläche zu benötigen.

Viele Büros sind derzeit noch schwach besetzt.

Viele Büros sind derzeit noch schwach besetzt.

Karin Hofer / NZZ

Die Covid-19-Pandemie hat die Arbeitswelt in einem Tempo und einer Intensität umgepflügt wie selten ein Ereignis zuvor. Home-Office oder generell bürounabhängiges Arbeiten wurde für einen Grossteil der Schreibtischarbeiter praktisch über Nacht Realität.

Und wie es aussieht, wird es kein vollständiges Zurück zur traditionellen Fünf-Tage-Bürowoche geben. Vorläufig sowieso nicht, weil das Virus noch nicht besiegt ist und das Arbeiten von zu Hause aus immer noch mit Sicherheit assoziiert wird. Aber auch längerfristig nicht, weil sich gezeigt hat, dass das Home-Office nicht nur als Notlösung taugt, sondern – sinnvoll kombiniert mit Arbeit im Büro – in vielen Fällen ein Gewinn für Arbeitgeber und Arbeitnehmer sein kann.

Unternehmen planen mehr Desk-Sharing

Laut einer soeben veröffentlichten Umfrage des Immobiliendienstleisters JLL bei 318 Firmen der Deutsch- und Westschweiz wird rund die Hälfte der Unternehmen künftig verstärkt auf Home-Office setzen. Mindestens 50% der Belegschaft sollen an einem oder mehreren Tagen von zu Hause aus arbeiten können. Nur jedes zehnte der befragten Unternehmen kann oder will diese Option grundsätzlich nicht zur Verfügung stellen.

Welche Massnahmen aus dem Lockdown wird Ihr Unternehmen dauerhaft übernehmen?

Antworten in %, Mehrfachnennungen möglich

Verbreitete Anwendung von virtuellen Meetings72Breitere Anwendung von Home-Office56Verstärkte Reinigung30Einschränkung von Geschäftsreisen23Verbesserter Plan zur Aufrechterhaltung des Betriebs19Keine, wir werden weiterarbeiten wie vorher15Andere16

Dies tangiert natürlich auch die Nachfrage nach Büros. Trotz Social Distancing dürften weniger Büroflächen gebraucht werden. In der JLL-Umfrage geben 29% der befragten Unternehmen an, weniger Fläche zu benötigen.

Dabei geht es einerseits darum, den Flächenverbrauch pro Mitarbeiter zu senken. 46% der befragten Firmen gedenken, diesen dank Desk-Sharing zu reduzieren, während umgekehrt nur 6% der Unternehmen ihren Mitarbeitern mehr Raum (unter anderem mehr Gemeinschaftsflächen) bereitstellen wollen. Hinzu kommt die schlechte Wirtschaftslage, die ebenfalls auf die Büronachfrage drückt.

Unternehmen wollen bei Büroflächen sparen

Antwort auf die Frage: Benötigt Ihre Firma im Verlauf der nächsten drei Jahre insgesamt mehr oder weniger Bürofläche in der Schweiz?

Ungefähr gleich viel Bürofläche

0255075100TotalPro Mitarbeiter

Resistenter Schweizer Büromarkt

Aber auch wenn diverse Firmen bei der Fläche sparen wollen: Der Nettoeffekt auf den Schweizer Büromarkt ist nicht so gross, wie man meinen könnte. JLL kommt zwar zum Schluss, dass sich der Bedarf an Büroflächen in den nächsten drei Jahren theoretisch um insgesamt 5–10% reduzieren wird. Aber diese Flächen werden längst nicht alle auf den Markt kommen, sei es, weil die Firmen in Mietverträgen gebunden sind oder weil ein Umzug zu aufwendig wäre (und eine Untervermietung nicht möglich) und man davon ausgeht, dass das Unternehmen auch irgendwann wieder wächst.

Ein eigentlicher Einbruch am Büromarkt wird somit trotz Rezession und vermehrtem Home-Office nicht erwartet. Diese Einschätzung ist aus mehreren Gründen plausibel:

  1. Immobilienmarkt als «Spätzykliker»: Anpassungen am Immobilienmarkt geschehen nicht von heute auf morgen, denn der Grossteil des Marktes ist über langfristige Verträge geregelt. Büromietverträge laufen in der Schweiz in der Regel über fünf Jahre mit Verlängerungsoption. 70% der von JLL befragten Firmen ziehen denn auch gar nicht in Betracht, innerhalb der nächsten drei Jahre umzuziehen.
  2. Home-Office als Ergänzung, nicht als Ersatz: Einige grosse Tech-Konzerne mögen den Eindruck erweckt haben, die Ära des Büros sei vorbei, weil sie ihre Angestellten – wohl auch aus Angst vor Haftungsklagen – vorsorglich bis ins Jahr 2021 hinein ins Home-Office geschickt haben. Aber mittlerweile ist klar: Auch Firmen wie Google sehen die Zukunft nicht allein in der Fernarbeit, sondern in einem hybriden Modell, das die Vorteile des «stillen Kämmerleins» (effizientes Abarbeiten von Aufgaben) mit jenen des Büros (kreativer Austausch) kombiniert.

    «Der persönliche Austausch zwischen den Mitarbeitern ist ein Erfolgsfaktor», sagt der Google-Schweiz-Chef Patrick Warnking gegenüber der NZZ. Er rechnet deshalb damit, dass die Zürcher Büros, die derzeit maximal zu 20% belegt sein dürften, sich nächstes Jahr wieder füllen werden. Wenn es die gesundheitlichen Verhältnisse wieder zuliessen, würden die Google-Mitarbeiter in Zürich «wieder gerne und regelmässig ins Büro kommen, in Gruppen zusammensitzen und sich austauschen», meint Warnking.

  3. Fehlende Megastädte in der Schweiz: Selbst wenn sich Fernarbeit stärker durchsetzen sollte als angenommen, spricht einiges dagegen, dass ausgerechnet die Schweiz das Land des Home-Office werden wird. Arbeiten von zu Hause aus ist dort besonders attraktiv, wo die Mitarbeiter viel Aufwand haben, um ins Büro zu gelangen. «Wer eineinhalb Stunden in einem schlecht unterhaltenen Vorortszug verbringen muss, um sein Büro im Canary Wharf zu erreichen, um dort dann noch eine halbe Stunde auf den Corona-bedingt nur spärlich gefüllten Aufzug zu warten, gewinnt mit Home-Office viel Lebensqualität», meint Jan Eckert, der CEO von JLL Schweiz. Die Pendlerwege hierzulande seien im Vergleich dazu kurz.
  4. Gut verteilte Wirtschaftsaktivität: Die kurzen Pendlerwege haben laut Eckert nicht nur mit der Kleinheit des Landes zu tun, sondern auch damit, dass die Schweiz relativ dezentral organisiert ist. Viele Firmen sind ausserhalb der Ballungszentren angesiedelt. «In den periphereren Regionen sind heute schon viel mehr Leute zurück im Büro als in den Städten», meint Eckert, was auch damit zu tun habe, dass an günstigeren Standorten nicht mit Fläche gespart werde. 
  5. Schweizer Bürogebäude sind nicht riesig: Die Schweiz hat nicht nur keine «mega cities»; sie kennt auch wenige «mega buildings». Das typische Schweizer Bürogebäude in der Innenstadt ist mittelgross und fünfstöckig. Wer nicht mit dem Lift fahren will, kann das Treppenhaus benutzen, so dass der Personenfluss selbst in Corona-Zeiten gut funktioniert. Auch das entpuppt sich laut Eckert in der Krise als Vorteil. Hinterfragt werde eher der metropolitane Turm, der in dieser Krise – wie schon bei 9/11 – eine gewisse Verwundbarkeit zeige.

Starkes Gefälle zwischen Zentrum und Agglomeration

Aber auch wenn kein eigentlicher Nachfrageeinbruch bevorsteht: Jene Regionen, die bereits heute hohe Büroleerstände aufweisen, werden künftig noch stärker leiden – speziell wenn sogar noch neue Flächen im Bau sind. In erster Linie sind das die Agglomerationen, in Zürich etwa die Flughafenregion, wo laut dem neusten Büromarktbericht von CBRE derzeit 17,4% der Flächen Mieter suchen.

Die Innenstädte hingegen halten sich gut. In Zürich hat die Verfügbarkeit von Büroflächen laut CBRE im vergangenen Halbjahr sogar nochmals abgenommen und liegt nun bei bescheidenen 2,5%. Und auch die Aussichten in Zürich sind gut, was unter anderem damit zu tun hat, dass die Stadt nicht mehr nur von der (schrumpfenden) Finanzindustrie lebt, sondern sich mehr und mehr als Standort für die stark wachsende Tech-Industrie etabliert.

Bürogebäude Corona-tauglich machen

Die Schweizer Immobiliengesellschaft PSP Swiss Property setzt seit Jahren auf Innenstadtlagen in den grossen Schweizer Zentren. Und der CEO Giacomo Balzarini hat nicht vor, etwas an dieser Strategie zu ändern, denn er ist überzeugt, dass diese Lagen ihre Attraktivität – gerade auch aus den oben genannten Gründen – behalten.

Wichtig ist seiner Ansicht nach auch, dass Liegenschaften mit vielen unterschiedlichen Verkehrsmitteln erreichbar sind, was bei den eigenen Gebäuden in der Regel der Fall ist. «Was wir nun zusätzlich tun, ist, die Liegenschaften selber möglichst ‹Corona-tauglich› zu machen», erklärt Balzarini. Das kann beispielsweise bedeuten, den Zugang zu verbessern, indem man bei einem Gebäude, das einen Haupt- und zwei kleine Nebeneingänge hat, die zwei letzteren ebenfalls zu grossen Eingängen ausbaut. Oder man setzt neue Technologien ein, damit die Mitarbeiter auf dem Weg von der Eingangstür bis zum Arbeitsplatz keinen einzigen Türgriff berühren müssen.

Football news:

Barça-Fans glaubten an einen frühen Abgang von Bartomeu (wegen der Kontroverse um den referendumstermin). Vergebens: es gab keine rücktrittsgedanken, die Trophäen sind irgendwo in der Nähe. Oktober war ein historisches Ereignis für die Fans des FC Barcelona geplant: am morgen berichtete Diario Sport, dass Josep Bartomeu nach der Sitzung des Board of Directors zurücktreten könnte, wenn die katalanische Regierung die Abstimmung über das Misstrauensvotum der Führung des Klubs (es ist für 1-2 November geplant) nicht verschieben würde. Die Abstimmung wurde nicht verschoben-aber auch Bartomeu blieb vor Ort. Die Fans müssen also noch ein wenig warten (zur Erinnerung: wenn das Votum genehmigt wird, geht die gesamte Führung in den vorzeitigen Rücktritt). Im Anschluss an den Vorstand Sprach Bartomeu auf einer Pressekonferenz alle wichtigen Fragen an
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