Switzerland

1700 Franken für eine 4,5-Zimmerwohnung im Zürcher Seefeld? Die Lotterie um die Wohnungen in der Siedlung Hornbach beginnt

Beim Zürichhorn hat die Stadt 125 günstige Wohnungen erstellt, die als Mittel gegen die «Seefeldisierung» angepriesen wurden. Jetzt aber werden die Quartierbewohner bei der Vermietung nicht bevorzugt – was den Quartierverein empört.

Die Siedlung Hornbach schafft dank gestaffelter Gebäudeteile den Übergang zur benachbarten Kleinhaussiedlung ganz gut.

Die Siedlung Hornbach schafft dank gestaffelter Gebäudeteile den Übergang zur benachbarten Kleinhaussiedlung ganz gut.

Man braucht kein Prophet zu sein, um vorauszusagen, dass sich Tausende um diese 125 Wohnungen in der neuen Siedlung Hornbach reissen werden. Die Wohnungen sind attraktiv, und die Mieten sind es noch viel mehr: 4,5 Zimmer mit einer Fläche von 95 bis 107 Quadratmetern kosten beispielsweise nur 1580 bis 1739 Franken im Monat. Ist die Wohnung zusätzlich subventioniert, sinkt der Preis auf 1372 bis 1465 Franken. Da zahlt man locker das Doppelte bis Dreifache, wenn man sich in der Umgebung auf dem freien Markt bewegt.

SVP und FDP unterlagen

Genau diese Situation gab aber auch den Anstoss zum Bau der Siedlung. Die «Seefeldisierung» war vor gut zehn Jahren in aller Munde. Es entstanden immer teurere Wohnungen im Quartier Riesbach, und es fanden sich immer wieder auch Leute, die sich die hohen Mieten leisten konnten und wollten. Aus Sicht des Quartiers blieben allerdings die weniger vermögenden Bewohnerinnen und Bewohner auf der Strecke. Ausserhalb des Seefelds und Zürichs nennt man den Effekt Gentrifizierung.

Je ein Gemeinderat von EVP und CVP machten damals auf den tiefen Anteil kommunaler und genossenschaftlicher Wohnungen im Seefeld aufmerksam und verlangten den Bau einer städtischen Siedlung – die auch nach kurzer Zeit aufgegleist wurde. Als er 2012 die Resultate des Architekturwettbewerbs präsentierte, sagte Hochbauvorsteher André Odermatt, dass man mit dem Bau «ein Gegengewicht zur Seefeldisierung» setzen wolle. Gewonnen hatte den Wettbewerb das Architekturbüro Knapkiewicz & Fickert.

SVP, FDP, Gewerbe- und Hauseigentümerverband bekämpften die Siedlung mit dem Slogan «Keine Luxuswohnungen auf Kosten der Allgemeinheit», unterlagen aber bei der Volksabstimmung 2015 deutlich: 65,7 Prozent der Zürcherinnen und Zürcher sagten Ja zum 100-Millionen-Kredit. Später verzögerten Rekurse gegen den Gestaltungsplan und gegen die Baubewilligung den Start.

In beiden Fällen konnte sich die Stadt mit den Rekurrenten einigen. Vor allem beim Rekurs gegen die Baubewilligung dürfte dies ein guter Schachzug gewesen sein; die Rekurrenten argumentierten nämlich damit, dass die lärmschutzrechtliche Ausnahmebewilligung nicht gerechtfertigt sei – was heute so manchem Grossprojekt den Todesstoss versetzt. Allerdings haben die Architekten einiges getan, um die Situation für die Bewohnerinnen und Bewohner erträglicher zu machen.

Der Zufallsgenerator entscheidet

Drei Jahre nach Baubeginn sind die Gebäude auf beiden Seiten der Hornbachstrasse nun praktisch fertiggestellt, und es wurden erste Musterwohnungen eingerichtet, die besichtigt werden können. Am Mittwoch, 21. Oktober, werden die Wohnungen zur Vermietung ausgeschrieben. Es dürfte allerdings nicht sehr einfach werden, eine von ihnen zu ergattern. Neben den strengen Kriterien, die man zu erfüllen hat, muss man zunächst auch eine Art Lotterie gewinnen.

Die Wohnungen werden nämlich über den Online-Service «Mein Konto» ausgeschrieben, wo zunächst ein Zufallsgenerator darüber entscheidet, ob man überhaupt an der Wohnungsbesichtigung teilnehmen kann. 630 Interessenten werden so ausgewählt, die an drei Terminen eine Musterwohnung besichtigen können. 105 Wohnungen werden auf diese Art vergeben, 20 werden direkt vermietet – an Behinderte, an die Asylorganisation, aber auch an bisherige städtische Mieter, die ihre Wohnung wechseln müssen, weil die Zahl der Personen ab- oder das Einkommen zugenommen hat.

Für einmal klassisch anmutende Kunst am Bau. Das Künstler-Duo «Haus am Gern» hat sich für ihre Mosaike von antiken Vorbildern inspirieren lassen.

Für einmal klassisch anmutende Kunst am Bau. Das Künstler-Duo «Haus am Gern» hat sich für ihre Mosaike von antiken Vorbildern inspirieren lassen.

Wäsche wird nicht nur im Keller, sondern auch im Obergeschoss gewaschen. Von dort blickt man gegen Westen auf die Siedlung selber, gegen Osten in die Schwyzer und Glarner Berge.

Wäsche wird nicht nur im Keller, sondern auch im Obergeschoss gewaschen. Von dort blickt man gegen Westen auf die Siedlung selber, gegen Osten in die Schwyzer und Glarner Berge.

Keine Vorrechte geniessen hingegen die Bewohnerinnen und Bewohner des Quartiers. Das hatte der Stadtrat schon dem AL-Gemeinderat Mischa Schiwow geantwortet, der wissen wollte, ob man nicht langjährige Quartierbewohner, die nun ihre Wohnung verloren hätten, bei der Zuteilung bevorzugen könne. Das sei im Mietreglement nicht vorgesehen und auch in den Beratungen im Gemeinderat nie ein Thema gewesen, teilte der Stadtrat mit.

Vorrang haben hingegen Personen mit minderjährigen Kindern, Leute, die dringend auf neuen Wohnraum angewiesen sind, die auf dem Wohnungsmarkt benachteiligt sind oder Angehörige im Quartier pflegen. Wie schon im Abstimmungskampf angekündigt, sollen 70 Prozent der Mieterinnen und Mieter mit Kindern einziehen. Man rechnet mit rund 400 Personen, wovon etwa 180 Kinder sein sollen. Es sei davon auszugehen, dass auch Leute aus dem Quartier diese Kriterien erfüllten und in die Siedlung Hornbach einziehen könnten, fand der Stadtrat.

Quartierverein von Stadt abgewiesen

Dem Quartierverein genügt dies nicht. Sein Präsident Urs Frey findet es bedauerlich, dass der Quartierbezug als Kriterium nicht stärker bewertet wird. Das Quartier habe ja für mehr gemeinnützige Wohnungen im Seefeld gekämpft und die Siedlung Hornbach immer tatkräftig unterstützt. Nun aber hätten Leute aus dem Quartier, die gern in der Siedlung wohnen würden, nicht grössere Chancen als Personen von ausserhalb.

Stossend findet das Frey vor allem bei Leuten, die wegen Verkauf und Umbau einer Liegenschaft ihre Wohnung im Quartier verlieren und nun vielleicht ihr angestammtes Wohnumfeld verlassen müssen. Anders war es noch beim Bezug der Wohnsiedlung Tiefenbrunnen zu Beginn der neunziger Jahre: Die Beziehung zum Quartier sei noch wichtig gewesen, die Bewerberinnen und Bewerber hätten begründen müssen, warum sie gerade im Quartier Riesbach wohnen möchten.

Der Quartierverein hatte dem Vorsteher des zuständigen Finanzdepartements, Stadtrat Daniel Leupi, einen Brief geschrieben und um eine Quote für die bereits ansässige Quartierbevölkerung gebeten. Leupi lehnte den Vorschlag ab: Anders als bei der Vermietung der Wohnsiedlung Tiefenbrunnen gebe es heute eine Vermietungsverordnung und ein Mietreglement mit klaren Vorgaben. Diese «lassen eine Quotenregelung zu Gunsten von quartieransässigen Personen nicht zu», schrieb Leupi.

Dieses neue Mietreglement ist 2019 in Kraft getreten und kommt nun erstmals bei der Neuvermietung einer ganzen Siedlung zur Anwendung. Schon in der Vergangenheit wurde zwar bei neuen Vermietungen auf ein «angemessenes Verhältnis» zwischen Miete und Einkommen geachtet. Später wurde aber nicht mehr kontrolliert. Neu ist genau definiert, wie viele Personen in einer Wohnung leben müssen und wie hoch das Haushaltseinkommen sein darf. Und die Stadt kontrolliert regelmässig, ob die Kriterien noch erfüllt sind.

Polsterei und Kampfsportschule

Das massgebende Haushaltseinkommen (steuerbares Einkommen plus ein Zehntel des Vermögens) darf bei Mietbeginn nicht mehr als das Vierfache des Bruttomietzinses betragen. Später kann das Einkommen auf das Sechsfache der Miete ansteigen. Bei der Belegung gilt die Formel: Die Personenzahl darf nicht kleiner sein als die Anzahl Zimmer minus eins.

In der neuen Wohnsiedlung sind auch Kinderkrippen, Gewerberäume und ein städtischer Werkhof entstanden. Die Gewerbevermietung ist praktisch abgeschlossen. Der Mietermix reicht von einer Sattlerei/Polsterei über einen Verein zur Integration beeinträchtigter Menschen bis hin zu einer Kampfsportschule und einem Medizintechnik-Startup. Die Gewerberäume sind vor allem in den beiden Gebäudeteilen links und rechts der Hornbachstrasse untergebracht, die wie ein Tor zur Siedlung wirken und den Lärm der Bellerivestrasse etwas zurückhalten.

In den vordersten Gebäudeteilen wird nicht gewohnt, sondern gearbeitet. Die Gewerberäume halten einen Teil des Lärms von der lauten Bellerivestrasse ab.

In den vordersten Gebäudeteilen wird nicht gewohnt, sondern gearbeitet. Die Gewerberäume halten einen Teil des Lärms von der lauten Bellerivestrasse ab.

Die Stadträte André Odermatt (Hochbau) und Daniel Leupi (Finanzen) haben die Medien am Dienstag durch die Siedlung geführt. Leupi sagte, der Neubau sei ein wichtiger Beitrag an die Erfüllung des sogenannten Drittelsziels, dem Bau weiterer gemeinnütziger Wohnungen also, und der besseren Durchmischung des Quartiers. Odermatt pries die Siedlung als gelungenes Beispiel dafür, wie man verdichtet bauen und dennoch eine hohe Lebensqualität sicherstellen könne.

Der Bau möge den Zürcherinnen und Zürchern auf den ersten Blick «skurril und zauberhaft» erscheinen, hiess es 2012 im Jurybericht. Tatsächlich aber sei er eine Lektion, wie man gewieft mit unterschiedlichen städtebaulichen Massstäben umgehen könne. Die gestaffelten Gebäudeteilen erzeugen einen harmonischen Übergang zur benachbarten Kleinhaussiedlung – was angesichts der sehr unterschiedlichen Höhen erstaunlich ist. Geschmackssache ist die Farbgebung; aber sie ist eben so etwas wie ein Markenzeichen des Architektenteams.

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